اختلاف قیمت میان محلههای مختلف اصفهان باعث شده است که صرفِ خرید ملک به معنای یک سرمایهگذاری مناسب نباشد؛ بلکه موقعیت، بافت، دسترسی، روند ساختوساز و چشمانداز هر محدوده نیز در ارزش آینده آن نقش تعیینکنندهای دارد.
ما در تیمچه در سلسله گزارشهایی به سراغ ظرفیت مناطق مختلف اصفهان میرویم تا موقعیت هر منطقه را از نگاه فعالان بازار بررسی کنیم. این بار، منطقه ۱۰ اصفهان را انتخاب کردهایم؛ منطقهای با محلههایی متفاوت که هر کدام شرایط خاص خود را برای سکونت، اجاره و سرمایهگذاری دارند.
در همین راستا با برومند رضایی، مدیر گروه مهندسی و مشاورین املاک برومند و کارشناس حل اختلاف اتحادیه املاک اصفهان، گفتوگو کردهایم.
محلههای پرتقاضا برای سرمایهگذاری در منطقه ۱۰
سوال: برای سرمایهگذاری در منطقه ۱۰ کدام محلهها را توصیه میکنید؟
پاسخ: اگر بخواهیم محدودههایی را که الان سرمایهگذار بیشتر سراغشان میرود نام ببریم، دشتستان، پروین، خیابان تالار و انشعاباتش و همینطور حکیم شفایی دوم و سوم جزو مناطق مورد توجه هستند. دلیلش هم مشخص است؛ در این محدودهها ساختوساز جریان دارد، آپارتمانهای متوسط ساخته میشود و از طرف دیگر خریدار هم برای این واحدها وجود دارد.
البته جنس سرمایهگذاری در همه این مناطق یکی نیست:
-
کسی که سرمایه بزرگتری دارد بیشتر به سمت دشتستان میرود.
-
در تالار، حکیم شفایی و حکیم سنایی، بیشتر ساخت آپارتمانهای مصرفی و متراژهای کوچکتر را میبینیم.
راهنمای خرید بر اساس بودجه؛ از ۵ تا ۲۵ میلیارد تومان
سوال: یعنی برای انتخاب محله مناسب سرمایهگذاری، میزان سرمایه حائز اهمیت است؟
پاسخ: دقیقاً. برای سرمایههای کمتر از ۱۷ تا ۱۸ میلیارد تومان، خیابان تالار، حکیم شفایی دوم و سوم را پیشنهاد میکنم. در این محدودهها میشود آپارتمانهای خوب با شهرسازی مناسب و کیفیت ساخت قابلقبول پیدا کرد.
اما وقتی سرمایه بالاتر میرود و به بالای ۲۰ تا ۲۵ میلیارد تومان میرسد، انتخابها هم تغییر میکند. در این شرایط دشتستان جنوبی، انشعابات خاص آن و بعضی قسمتهای شمال عسگریه میتوانند گزینههای جدیتری باشند.
بهترین محله برای سکونت و اجارهنشینی
سوال: بهترین محله منطقه ۱۰ برای سکونت کجاست؟
پاسخ: دشتستان. هم از نظر موقعیت و هم از نظر شرایطی که برای زندگی دارد، یکی از بهترین محدودههای منطقه ۱۰ است.
سوال: برای اجارهنشینی چطور؟ مستأجران بیشتر سراغ کدام محدودهها بروند؟
پاسخ: برای اجارهنشینی، تالار و انشعاباتش شرایط خوبی دارد. هم از نظر موقعیت و هم از نظر دسترسی مناسب است و میتواند گزینه قابلقبولی برای مستأجرها باشد.
بازه قیمتی آپارتمان در منطقه ۱۰؛ از ۶۰ تا ۲۷۰ میلیون تومان هر متر
| محدوده | میانگین قیمت هر متر (تومان) | توضیحات |
|---|---|---|
| معراج، ششراه، پل تمدن | ۶۰ تا ۸۰ میلیون | ارزانترین محدوده منطقه |
| هفتون، کوی صفاییه، شهید رجایی | حدود ۵ تا ۶ میلیارد (کل واحد ۱۰۰ متری) | گزینه مناسب برای خرید آپارتمان نوساز با بودجه محدود |
| دشتستان | ۱۶۰ تا ۲۷۰ میلیون | گرانترین و بهترین لوکیشن منطقه |
| همافر، پارک بهاران | در دسته گرانترینها | محدودههای لاکچری منطقه |
قیمت ویلایی در منطقه ۱۰؛ از ۴ تا ۱۰۰ میلیارد تومان
کمترین قیمت ویلایی: در خیابان معراج، منازل ویلایی در حدود ۴ تا ۵ میلیارد تومان بهعنوان کمترین قیمت ویلایی موجود است.
بیشترین قیمت ویلایی: در دشتستان، فایلهایی با قیمت حدود متری ۳۷۰ تا ۳۸۰ میلیون تومان وجود دارد که در یک مورد، ارزش کل ملک حدود ۱۰۰ میلیارد تومان اعلام شده است.
وضعیت واحدهای تجاری؛ از شیخ طوسی تا عسگریه
وضعیت واحدهای تجاری در منطقه ۱۰ چطور است؟
در بخش تجاری منطقه ۱۰، شیخ طوسی شرقی و غربی به دلیل تردد بالا، از محدودههای پررونق هستند و واحدهای تجاری زیادی در این دو محور فعالیت میکنند. قیمت واحدهای تجاری در این محدوده نیز بسته به موقعیت و شرایط، تا حدود متری یک میلیارد تومان نیز اعلام شده است.
-
خیابان دشتستان نیز از محدودههای مورد توجه در بخش تجاری است و قیمت برخی واحدها تا یک میلیارد تومان اعلام شده است.
-
خیابان عسگریه نیز واحدهای تجاری مورد توجه سرمایهگذاران قرار دارند و برای برخی از واحدها قیمت متری حدود یکونیم میلیارد تومان نیز داشتهایم.
قیمت واحدهای اداری؛ از ۲۳۰ تا ۳۲۰ میلیون تومان
منطقه ۱۰ چند ساختمان اداری و برند دارد، به همین دلیل از نظر اداری هم رونق در این منطقه برقرار است و قیمت این ساختمانها از حدود متری ۲۳۰ میلیون تومان تا حدود ۳۲۰ میلیون تومان متغیر است.
نرخ رهن کامل؛ از ۷۰۰ میلیون تا ۶ میلیارد تومان
| محدوده | مبلغ رهن کامل | متراژ تقریبی |
|---|---|---|
| هفتون و زرینکوب | ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان | حدود ۱۰۰ متر (آپارتمان صفر) |
| همافر | ۶ میلیارد تومان | ۲۷۰ متر |
بافت فرسوده؛ فرصتی برای سرمایهگذاری آینده
یکی از بحثهای مهم منطقه، بافت قدیمی است. این بافت در کدام قسمتها بیشتر دیده میشود؟
شیخ طوسی شرقی و غربی از بافتهای قدیمی منطقه هستند. مشکل اصلی این محدودهها کوچههای باریک و پلاکهای کوچک است که کار ساختوساز را سخت میکند.
به نظرم اگر برای تجمیع این پلاکها مشوقهایی در نظر گرفته شود و برای مالک و سرمایهگذار انگیزه ایجاد شود، این محدوده در سالهای آینده میتواند چهره متفاوتی پیدا کند و حتی به یک موقعیت مناسب برای سرمایهگذاری تبدیل شود.
نکات حقوقی و مالی برای مستأجران و خریداران
توصیههای مهم برای مستأجران پیش از امضای قرارداد اجاره:
-
احراز هویت و مالکیت: هویت مالک و مستأجر و همچنین مالکیت موجر نسبت به ملک احراز شود.
-
مشخصات و مفاد قرارداد: تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد، مبلغ قرضالحسنه، تاریخ تحویل و مشخصات کامل ملک در قرارداد درج شود.
-
امضای شاهدان: قرارداد به امضای دو شاهد برسد؛ این موضوع میتواند در صورت بروز اختلاف اهمیت داشته باشد.
-
ثبت قرارداد: قرارداد اجاره باید در سامانه خودنویس یا سامانه کاتب ثبت و کد رهگیری دریافت شود. صرفاً تنظیم یک قرارداد دستنویس یا خودکاری کافی نیست.
توصیههای مهم برای خریداران پیش از خرید ملک:
-
سند سبز: اگر ملک دارای سند سبز است، نباید صرفاً روی آن قولنامه خودکاری نوشته شود. خریدار و فروشنده باید انتقال ملک را بهصورت رسمی در دفترخانه انجام دهند.
-
وضعیت رهن ملک: حتماً باید پیش از معامله بررسی شود که ملک در رهن بانک یا یک اداره نباشد. گاهی معامله انجام میشود و بعد خریدار متوجه میشود ملک در رهن بوده که این موضوع میتواند مشکلات جدی حقوقی ایجاد کند.
-
نحوه جابهجایی وجه معامله: خریدار و فروشنده نباید بدون هماهنگی و خارج از مسیر رسمی، وجه معامله را بین خود یا به حساب اشخاص دیگر جابهجا کنند. پرداخت وجه باید از مسیر رسمی و کاملاً قابل استناد انجام شود.
جمعبندی؛ منطقه ۱۰ اصفهان، تنوعی از فرصتهای سرمایهگذاری
منطقه ۱۰ اصفهان با داشتن محلههایی با سطوح مختلف قیمتی، از هفتون ارزانقیمت تا دشتستان لاکچری، گزینههای متنوعی را برای سکونت، اجاره و سرمایهگذاری فراهم کرده است. همچنین وجود بافتهای فرسوده در شیخ طوسی، فرصتی برای سرمایهگذاران با چشمانداز بلندمدت محسوب میشود.
با این حال، کارشناسان تأکید دارند که انتخاب محله مناسب باید بر اساس بودجه، هدف سرمایهگذاری و توجه به نکات حقوقی انجام شود تا سرمایهگذاران و مستأجران با چالشهای ناخواسته مواجه نشوند.