قولنامهها؛ اصلیترین منبع تخلفات ملکی در اصفهان
تخلفهای مربوط به پیشفروشها و ملکهای قولنامهای، اصلیترین تخلفهای ملکی در اصفهان هستند. معاملههای قولنامهای، تخلفهایی همچون کلاهبرداری، جعل و زمینخواری را در بازار مسکن رواج دادهاند.
براساس آخرین آماری که ارائه شده است، حدود ۸۰ درصد از دعاوی مطرحشده در مراکز دادگستری در حوزه ملکی، مربوط به املاک قولنامهای است.
نظام حقوقی جدید سازمان ثبت؛ پایان دوران قراردادهای دستی
بهتازگی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با هدف انسداد مبادی کلاهبرداری و حذف قراردادهای غیررسمی، نظام حقوقی جدیدی را در بازار ساختوساز اجرایی کرده است. طبق ضوابط ابلاغی، از این پس هیچ قرارداد ساختمانی، اعم از پیشفروش یا مشارکت در ساخت، بدون اختصاص شناسه یکتا معتبر نخواهد بود.
سخنگوی سازمان ثبت: هر آپارتمان پیش از احداث دارای هویت ثبتی میشود
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت، اعلام کرد که این سازمان مکلف است برای تمامی املاکی که دستور نقشه آنها شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدها به تأیید مراجع قانونی رسیده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه را در سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند.
این اقدام به معنای آن است که هر واحد آپارتمانی، حتی پیش از احداث، دارای هویت ثبتی مجزا و منحصربهفرد میشود.
تأثیر قانون جدید بر پیشفروش و مشارکت در ساخت
درخصوص پیشفروشها، تعهد فروشنده به احداث یا تکمیل بنا و تحویل در موعد مقرر، تنها با تکیه بر شناسه یکتا رسمیت مییابد.
درخصوص مشارکت در ساخت، توافق مالکان زمین با اشخاص حقیقی یا حقوقی برای احداث بنا، مستلزم ثبت رسمی در سامانه است تا از تضییع حقوق طرفین در سهمالشرکه جلوگیری شود.
نکته مهم: قراردادهای دستی و غیررسمی دیگر در محاکم قضایی و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
ریسک فروش مضاعف به صفر رسید
این تحول ساختاری، ریسک «فروش مضاعف» را به صفر رسانده و با شفافسازی داراییهای در حال ساخت، امنیت سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن را تقویت میکند.
فعالان صنعت ساختمان اکنون ملزم هستند پیش از هرگونه تبادل مالی، تمامی مشخصات فنی پروژه را با سامانه ثبت الکترونیک اسناد تطبیق دهند. این قانون، گامی نهایی برای پایان بخشیدن به دوران پرمخاطره معاملات قولنامهای در اقتصاد ایران محسوب میشود.
ریسک اصلی معاملههای قولنامهای؛ مالک ناشناس
ریسک اصلی معاملههای قولنامهای این است که ممکن است طرف معامله، صاحب ملک نباشد. در قالب معاملههای قولنامهای، امکان دستبهدست شدن و فروخته شدن یک ملک به چند نفر وجود دارد.
برخی مالکان که فاقد سند رسمی برای ملکشان هستند، خانه خود را با قیمت پایینتری میفروشند و برخی خریداران نیز به دلیل قیمت پایینتر این املاک، از معاملههای قولنامهای استقبال میکنند؛ غافل از اینکه این قبیل معاملهها منجر به افزایش پروندههای قضایی شده است.
هشدار کارشناس مسکن: فروش یک آپارتمان به چند نفر!
یک کارشناس مسکن به اصفهان زیبا گفت: بیشترین آمار کلاهبرداری و اختلافات در قراردادهای پیشفروش صورت میگرفت و پس از آن، بیشترین کلاهبرداری و اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت اعلام شده است.
در قراردادهای پیشفروش، بیشتر مالکان میتوانستند یک آپارتمان را به چندین نفر بفروشند؛ چون در قالب این نوع از قراردادها، ملک بهصورت رسمی ثبت نمیشود. پس از اینکه ملک ساخته میشد و به مرحله تحویل میرسید، مالکان متوجه میشدند که یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است.
توصیه به خریداران پیشفروش
مهدی مرادی، کارشناس مسکن، بیان کرد: با توجه به اینکه سرمایه مردم اندک است و میخواهند آوردهشان را تبدیل به یک ملک کنند، ترغیب میشوند که به سمت پیشفروش بروند. باید مطمئن باشند فروشنده معتبر و خوشنام است و مطلع باشند که با چه کسی معامله میکنند.
سازوکار جدید ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی
او ادامه داد: سازوکار مراجع قضایی این است که قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت، در دفاتر اسناد رسمی صرفاً ثبت میشود که این سازوکار مناسبی است؛ چون مشخص میشود که یک آپارتمان در حال ساخت به چند نفر فروخته شده است و تخلفات و کلاهبرداریها کاهش مییابد.
چرا استقبال از پیشفروش بیشتر از آپارتمان آماده است؟
مرادی خاطرنشان کرد: باتوجه به تورم و افزایش قیمتها، مردم توانایی خرید آپارتمان یکجا و آماده را کمتر دارند و بیشتر آنها پیگیر خرید آپارتمان بهصورت پیشفروش و اقساطی هستند.
متقاضیان خرید پیشفروش بیشتر از آپارتمان آماده برآورد میشوند؛ بنابراین اجرای این مصوبه، سازوکاری جدی و مثبت است تا معاملات یک ملک با مدارک مربوطه توسط دفاتر سازمان اسناد رسمی انجام شود.
مشکلات قراردادهای مشارکت در ساخت
این کارشناس مسکن بیان کرد: درخصوص قراردادهای مشارکت در ساخت، چون موارد فنی و حقوقی این قراردادها رعایت نمیشود، بعضاً مشکلاتی از طرف سازنده و مالک ایجاد میشود که این امر باعث میشود ساخت ملک در مرحلهای متوقف شود و شخص سازنده پس از انعقاد قرارداد، ملک را بفروشد و ادامه ساخت ندهد. در این شرایط، خریداران متضرر میشدند.
حمایت مشاوران املاک از قانون جدید
او اذعان کرد: تاکنون بسیاری از مشاوران املاک از این مصوبه حمایت کردهاند و حامی این قانون هستند تا حقی تضعیف نشود.
مرادی خاطرنشان کرد: سندهای سبزرنگ بهصورت پیشنویس توسط مشاوران املاک در سامانه کاتب ثبت میشود و طرفین قرارداد برای تکمیل قراردادهایشان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه میکنند.
