وام مسکن از ۳۰ متر به ۱۰ متر رسیده است
برومند رضایی، فعال حوزه مسکن، برای ارزیابی میزان اثرگذاری وام مسکن جدید، ابتدا به قدرت خرید تسهیلات در سالهای گذشته اشاره میکند. او میگوید:
«اگر سال ۱۳۹۷ را مبنا قرار دهیم، با وام ۱۲۰ میلیون تومانی آن زمان امکان خرید ۳۰ مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط اصفهان مانند محدوده بزرگمهر وجود داشت. رقمی که میتوانست بخش قابل توجهی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد. اما امروز شرایط متفاوت است. وام ۲ میلیارد تومانی با وجود افزایش اسمی قابل توجه، امکان خرید ۱۰ متر آپارتمان در همان محدوده بزرگمهر را میدهد و به این ترتیب، رشد مبلغ وام نتوانسته همپای رشد قیمت مسکن حرکت کند و سهم تسهیلات از ارزش واقعی ملک کاهش پیدا کرده است.»
از نگاه این فعال حوزه مسکن، یکی از چالشهای مهم، اقساط سنگین وام مسکن است. او با اشاره به رقم اقساط ماهانه میگوید:
«پرداخت حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در ماه برای بسیاری از خانوارها با سطح درآمد متوسط تناسب ندارد و همین مسئله میتواند بخش قابل توجهی از متقاضیان را از دریافت وام منصرف کند.»
رضایی همچنین به هزینه تهیه اوراق مسکن اشاره میکند و میگوید:
«این هزینه که حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است، فشار مالی مضاعفی را به خریدار تحمیل میکند.»
۳۰ تا ۴۰ روز انتظار برای وام؛ زمانی که بازار مسکن منتظر نمیماند
اما مشکل فقط میزان اقساط و هزینههای جانبی نیست. رضایی یکی دیگر از چالشهای جدی را فرآیند دریافت وام مسکن میداند.
او میگوید:
«اگر متقاضی تمام وقت خود را برای پیگیری مراحل دریافت تسهیلات بگذارد، حداقل ۳۰ تا ۴۰ روز زمان نیاز دارد تا بتواند وام را دریافت کند؛ در حالی که در بازار مسکن، قیمتها روزانه تغییر میکنند و فروشنده معمولاً تمایلی ندارد برای مدت طولانی منتظر تکمیل فرآیند بانکی بماند.»
او معتقد است اگر زمان دریافت این تسهیلات کاهش پیدا کند، وام میتواند نقش مؤثرتری در بازار داشته باشد.
با تمام این اوصاف، رضایی معتقد است این وام در شرایط تورمی اقتصاد ایران همچنان میتواند برای خریدار بهصرفه باشد. به بیان او، ممکن است پرداخت چنین اقساط سنگینی از نظر عقلانی و رفاهی برای یک خانوار منطقی به نظر نرسد، اما وقتی قیمت مسکن و سایر هزینهها در یک اقتصاد تورمی به مرور افزایش پیدا میکند، خرید ملک حتی با وام سنگین میتواند از نظر اقتصادی توجیهپذیر باشد. او این وضعیت را با یک تعبیر قابل تأمل توضیح میدهد:
«با عقل جور درنمیآید ولی با اقتصاد جور درمیآید.»
به گفته او از یک سو، پرداخت اقساط سنگین برای ۱۰ تا ۱۲ سال و قرار گرفتن ملک در رهن بانک در این چند سال تا تسویه کامل مبلغ وام، فشار مالی قابل توجهی به خانوار وارد میکند؛ اما از سوی دیگر، در اقتصادی که ارزش پول در طول زمان کاهش پیدا میکند، خرید داراییای مانند مسکن میتواند در بلندمدت برای خریدار مزیت داشته باشد. بنابراین ممکن است تصمیم دریافت این وام از منظر توان مالی خانوار تصمیمی دشوار باشد، اما از منظر حفظ ارزش دارایی، همچنان قابل دفاع است.
آیا وام ۲ میلیاردی در شهرهای ارزانتر کارآمدتر است؟
برای اینکه مشخص شود آیا با وجود کمتر بودن قیمت مسکن در شهرهای اطراف، اثرگذاری این وام میتواند بیشتر کند یا خیر، به سراغ بهارستان رفتیم؛ شهری کوچکتر که قیمت آپارتمان در آن نسبت به بسیاری از مناطق اصفهان پایینتر است.
امید ناظم، مشاور املاک در بهارستان، معتقد است اگر وام ۲ میلیارد تومانی واقعاً به متقاضیان این شهر تعلق بگیرد، میتواند برای بخشی از خریداران بسیار کمککننده باشد. دلیل این موضوع نیز تفاوت محسوس قیمت مسکن در بهارستان با بسیاری از مناطق اصفهان است.
او میگوید:
«در بهارستان آپارتمانهای ۵۰ تا ۶۰ متری یکخوابه وجود دارد که قیمت آنها حدود ۲.۵ تا ۳.۵ میلیارد تومان است. در چنین شرایطی، وام ۲ میلیارد تومانی میتواند سهم بسیار بزرگی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد. اما مسئله اینجاست که هر واحد مسکونی الزاماً مشمول وام نمیشود.»
ناظم ادامه میدهد:
«در شهری مانند بهارستان، بیشترین وامی که تاکنون برای خرید یک واحد مسکونی دریافت شده، حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بوده است؛ آن هم برای ملکی با متراژ حدود ۱۵۰ مترمربع. در حالی که بخش مهمی از واحدهایی که امروز مورد توجه خریداران قرار میگیرند، متراژ پایینتری دارند و بسیاری از آنها نیز بیش از ۱۵ سال از زمان ساختشان گذشته است.»
به گفته این فعال حوزه مسکن شهر بهارستان، در شرایط فعلی، وام به بسیاری از واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری با سن بنای بالا تعلق نمیگیرد. بنابراین دقیقاً آن دسته از خانههایی که از نظر قیمت میتوانند گزینه مناسبی برای استفاده از وام ۲ میلیاردی باشند، ممکن است به دلیل شرایط مربوط به سن بنا یا سایر ضوابط، از دایره دریافت تسهیلات خارج شوند.
ناظم چالش دیگری که در بهارستان وجود دارد را اینطور مطرح میکند:
«تنها بانک مسکن بهارستان در حوادث دیماه سال گذشته تخریب شده و در حال حاضر متقاضیان برای انجام امور مربوط به تسهیلات باید به بانک مسکن سپاهانشهر مراجعه کنند. این مسئله برای متقاضیان بهارستان یک مانع عملی ایجاد کرده است؛ چراکه مراجعه به شعبهای خارج از محل سکونت، فرآیند دریافت وام را دشوارتر میکند و از سوی دیگر، در شعبه سپاهانشهر نیز طبیعتاً اولویت خدمات با مشتریان همان منطقه خواهد بود.»
او بر همین اساس معتقد است با وجود جذابیت ظاهری وام ۲ میلیارد تومانی برای بازار بهارستان، بسیار بعید است این تسهیلات بتواند در شرایط فعلی تأثیر قابل توجهی بر قدرت خرید مردم این شهر داشته باشد.
هزینه خرید اوراق مسکن میتواند مانع استقبال از طرح باشد
برای بررسی این شرایط در یکی دیگر از مناطق اصفهان، با مرتضی کودکان، مشاور املاک در منطقه جی، گفتوگو کردیم. او میگوید:
«هنوز جزئیات دقیق سازوکار اجرای وام برای فعالان بازار و بنگاههای معاملات ملکی به شکل روشنی مشخص نشده و نمیتوان درباره میزان استقبال مردم با قطعیت صحبت کرد. ولی با فرض اجرایی شدن کامل طرح، دو مسئله میتواند مانع استقبال گسترده متقاضیان شود؛ نخست هزینه خرید اوراق و دوم میزان بالای اقساط.»
از نگاه این مشاور املاک، وقتی متقاضی باید برای دریافت تسهیلات هزینه اولیه پرداخت کند و پس از آن نیز با اقساط سنگین مواجه باشد، طبیعی است که بخشی از خریداران توان یا تمایل ورود به این فرآیند را نداشته باشند. او همچنین زمان طولانی دریافت وام را یکی دیگر از نقاط ضعف طرح میداند.
وام بزرگتر؛ قدرت خرید بیشتر یا بدهی بزرگتر؟
مجموع این دیدگاهها نشان میدهد مسئله وام ۲ میلیارد تومانی را نمیتوان تنها با مقایسه عدد جدید با سقفهای قبلی ارزیابی کرد. آنچه اهمیت دارد، میزان واقعی قدرت خریدی است که این وام برای خانوار ایجاد میکند.
اگر در سالهای گذشته وام مسکن میتوانست سهم قابل توجهی از قیمت یک واحد را پوشش دهد، امروز رشد قیمت ملک باعث شده سهم تسهیلات از ارزش واقعی خانه کاهش پیدا کند. در چنین شرایطی، افزایش اسمی سقف وام الزاماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید نیس
